Kira bedelinin piyasa koşullarının çok altında kaldığını düşünen ev sahipleri ile kira artışının fazla olduğunu düşünen kiracıların başvurduğu hukuki yol kira tespit davasıdır. Bu davada sonucu en çok etkileyen iki unsur zamanlama ve sözleşmenin süresidir: Davanın ne zaman açıldığı, belirlenen yeni kiranın hangi dönemden itibaren geçerli olacağını; kira ilişkisinin beş yılı doldurup doldurmadığı ise yeni kiranın hangi ölçütlere göre belirleneceğini doğrudan değiştirir. Bu yazıda kira tespit davasının şartlarını, açılma zamanını ve zorunlu arabuluculuk sürecini anlatıyoruz. Kira ve taşınmaz uyuşmazlıklarına ilişkin çalışmalarımız için Mersin gayrimenkul avukatı sayfamızı inceleyebilirsiniz.
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, konut ve çatılı işyeri kiralarında yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi için açılan davadır. Dava Türk Borçlar Kanunu‘nun 344 ve 345. maddelerine dayanır. Davayı çoğunlukla kiraya veren açar; ancak kiracı da kira bedelinin belirlenmesini isteyebilir. Kira tespit davasında görevli mahkeme, kira ilişkisinden doğan diğer davalarda olduğu gibi sulh hukuk mahkemesidir.
Kira Artışı Nasıl Sınırlandırılır?
Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir (TBK m.344/1). Konut kiralarında bir dönem uygulanan yüzde 25 sınırı 1 Temmuz 2024’te sona ermiştir; bugün geçerli üst sınır bu on iki aylık TÜFE ortalamasıdır. Taraflar artış konusunda hiç anlaşma yapmamışsa yeni kira bedelini hâkim, yine bu oranı geçmemek üzere kiralananın durumunu gözeterek hakkaniyete göre belirler (TBK m.344/2).
Beş Yıl Kuralı: Emsal Kira ile Tespit
Kira tespit davasının en önemli kuralı TBK m.344/3’tedir. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli; TÜFE’deki on iki aylık ortalama değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Bu kural, tarafların artış konusunda anlaşma yapıp yapmadığına bakılmaksızın uygulanır.
Uygulamadaki anlamı şudur: Beş yılını doldurmamış bir kira ilişkisinde yeni kira, TÜFE sınırını aşamaz. Beş yılını doldurmuş bir kira ilişkisinde ise mahkeme bilirkişi aracılığıyla çevredeki benzer taşınmazların kira bedellerini araştırır ve kirayı bu emsallere yaklaştırabilir. Yargıtay uygulamasında, kiracının uzun süre aynı yerde oturmasının sağladığı durum da hakkaniyet değerlendirmesinde dikkate alınır ve emsal bedel üzerinden belirli bir indirim yapılabilir. Beş yıl dolduktan sonra emsal kiraya göre belirlenen bedel, sonraki yıllarda yeniden TÜFE sınırına göre artırılır.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?
Kanuna göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak belirlenecek yeni kiranın hangi dönemden itibaren geçerli olacağı, davanın açılış zamanına bağlıdır (TBK m.345):
- Yeni dönemden en az 30 gün önce dava açılırsa: Mahkemenin belirleyeceği kira, yeni kira döneminin başından itibaren kiracıyı bağlar.
- 30 gün önce yazılı bildirim yapılırsa: Kiraya veren, yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önce kiracıya kira bedelinin artırılacağını yazılı olarak bildirmişse, dava yeni kira dönemi sonuna kadar açılabilir ve belirlenen kira yine yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.
- Sözleşmede artış hükmü varsa: Sözleşmede yeni dönemde kiranın artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunuyorsa, yeni kira dönemi sonuna kadar açılacak davada belirlenen kira da o dönemin başından itibaren geçerli olur.
- Bu koşulların hiçbiri yoksa: Belirlenen kira ancak bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanır.
Örneğin kira dönemi her yıl 1 Ocak’ta yenileniyorsa ve sözleşmede artış hükmü yoksa, kiraya verenin 1 Aralık’tan önce ya dava açması ya da kiracıya yazılı bildirim (genellikle noter ihtarnamesi) göndermesi gerekir. Aksi hâlde belirlenecek yeni kira bir yıl gecikmeyle uygulanır. Bu nedenle bildirimin ne zaman ve nasıl yapıldığının ispatlanabilir olması önemlidir.
Zorunlu Arabuluculuk
1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Kira tespit davası da bu kapsamdadır; arabulucuya başvurmadan açılan dava usulden reddedilir. Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa, anlaşma belgesine taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Anlaşma sağlanamazsa son tutanakla birlikte dava açılır. Arabuluculuk sürecinin genel işleyişini zorunlu dava şartı arabuluculuk yazımızda ve Mersin arabuluculuk sayfamızda anlattık.
Zamanlama açısından dikkat edilmesi gereken nokta şudur: TBK m.345’teki 30 günlük süre kira tespit davasına ilişkindir. Bu sürenin kaçırılmaması için arabuluculuk başvurusunun ve yazılı bildirimin yeni dönemden önce planlanması gerekir. Yazılı bildirim, davanın sonradan açılması hâlinde de yeni dönemin korunmasını sağladığı için uygulamada en güvenli yoldur.
Kira Tespit Davası Nasıl İlerler?
Dava dilekçesinde kira sözleşmesi, mevcut kira bedeli, kira başlangıç tarihi ve talep edilen yeni bedel belirtilir. Mahkeme genellikle keşif yaparak taşınmazı yerinde inceler ve bilirkişiden rapor alır. Bilirkişi, beş yılı dolmuş kira ilişkilerinde çevredeki emsal kira sözleşmelerini ve taşınmazın özelliklerini karşılaştırır; beş yılı dolmamış ilişkilerde ise TÜFE sınırı içinde değerlendirme yapar. Taraflar bilirkişi raporuna itiraz edebilir.
Yargıtay’ın 12.11.1979 tarihli içtihadı birleştirme kararına göre kira tespit kararı kesinleşmeden icra takibine konu edilemez. Kira farkları karar kesinleşince muaccel olur; yeni dönemin başından itibaren ödenmesi gereken farklar bu tarihten sonra kiracıdan talep edilebilir ve faiz de kesinleşme tarihinden itibaren işler. Kesinleşen kararla belirlenen kira bedeli, sonraki kira dönemlerinde yapılacak artışların da çıkış noktası olur.
Kiracı Açısından Kira Tespit Davası
Kira tespit davası yalnızca ev sahibinin kullanabileceği bir yol değildir. Kiraya verenin yasal sınırı aşan bir artış talep etmesi hâlinde, beş yılı doldurmamış kira ilişkilerinde TÜFE ortalamasını aşan artış anlaşması geçerli olmaz; kiracı bu durumda kira bedelinin tespitini isteyebilir. Ayrıca kiracının, yalnızca kira artışını kabul etmediği gerekçesiyle tahliye edilmesi mümkün değildir; konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirebileceği hâller kanunda sınırlı olarak sayılmıştır.
Mersin’de Kira Tespit Davası
Mersin’deki bir taşınmaza ilişkin kira tespit davası, taşınmazın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yeri sulh hukuk mahkemesinde açılabilir; arabuluculuk başvurusu da Mersin’deki arabuluculuk bürosuna yapılır. Akdeniz, Yenişehir, Toroslar ve Mezitli gibi merkez ilçelerde emsal kira araştırması, taşınmazın bulunduğu mahalle ve yapının özelliklerine göre yapılır. Kira tespit sürecinizi zamanında ve doğru planlamak için Mersin avukat ofisimizle iletişim kurabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira tespit davası ne zaman açılmalı?
Belirlenecek kiranın yeni dönemin başından itibaren geçerli olması için dava yeni dönemden en az 30 gün önce açılmalı ya da kiraya veren bu süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağını yazılı olarak bildirmelidir. Yazılı bildirim yapılmışsa dava yeni kira dönemi sonuna kadar açılabilir.
Beş yıl dolmadan kira tespit davası açılabilir mi?
Evet. Ancak beş yılı doldurmamış kira ilişkilerinde mahkeme yeni kirayı, bir önceki kira yılındaki TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını aşmayacak biçimde belirler. Emsal kira bedellerine göre belirleme, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde yapılır.
Kira tespit davasından önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?
Evet. 1 Eylül 2023’ten bu yana kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Arabulucuya başvurmadan açılan kira tespit davası usulden reddedilir.
Kira tespit davası hangi mahkemede açılır?
Kira tespit davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Dava, genellikle taşınmazın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yeri sulh hukuk mahkemesinde açılır.
Kira tespit kararı kesinleşmeden icraya konulabilir mi?
Yargıtay uygulamasına göre kira tespit kararı kesinleşmeden icra takibine konu edilemez. Karar kesinleştikten sonra, yeni dönemin başından itibaren işleyen kira farkları talep edilebilir.
Kiracı da kira tespit davası açabilir mi?
Evet. Kira bedelinin belirlenmesini kiracı da isteyebilir. Özellikle kiraya verenin yasal sınırı aşan bir artış talep ettiği durumlarda kiracı, kira bedelinin mahkemece tespitini talep edebilir.
