Mersin Gayrimenkul Avukatı

Mersin Gayrimenkul Avukatı olarak tapu iptal ve tescil, ortaklığın giderilmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, kira tespiti ve tahliye ile kamulaştırma dosyalarında dava takibi yürütüyoruz. Bu sayfa; taşınmaz uyuşmazlıklarında hangi davanın hangi durumda açıldığını, hangi kayıtların delil değeri taşıdığını ve sürecin nasıl işlediğini bilgilendirici biçimde anlatır.

Mülkiyete İlişkin Davalar

Tapu iptal ve tescil

Tapu kaydının gerçek hukuki durumu yansıtmadığı hâllerde açılır. Uygulamada en sık karşılaşılan dayanaklar; muris muvazaası (mirasçıdan mal kaçırma amacıyla yapılan görünürdeki satış), hile veya ehliyetsizlik, vekâlet görevinin kötüye kullanılması ve inançlı işlemdir. Dava taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır ve bu yetki kesindir. Dava açılır açılmaz tapu kaydına şerh konulması istenir; aksi hâlde taşınmaz üçüncü kişiye devredilirse iyiniyetli kazanım tartışması gündeme gelir.

Bu dosyalarda delil çeşitliliği yüksektir: tapu ve kadastro kayıtları, satış bedeli ile emlak rayiç değeri arasındaki fark, murisin sağlık durumu ve ekonomik gücü, banka kayıtları ve tanık beyanları birlikte değerlendirilir. Bedelde belirgin düşüklük, muvazaa iddiasının en güçlü göstergelerinden biri sayılır.

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu)

Paylı veya elbirliği mülkiyetinde ortaklar taşınmazı paylaşamıyorsa açılır. Mahkeme önce aynen taksimin mümkün olup olmadığını araştırır; mümkün değilse satış yoluyla paylaştırmaya karar verir ve satış icra dairesi aracılığıyla açık artırmayla yapılır. Bu dava, mirasçılar arasında sıkça karşımıza çıkar ve kural olarak dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması gerekir. Tarım arazileri bakımından bölünmezlik kuralları ayrıca değerlendirilir; bu nedenle Tarsus ve kırsal nitelikli mahallelerdeki dosyalarda süreç farklı işleyebilir.

Ecrimisil ve el atmanın önlenmesi

Taşınmazı haklı bir sebep olmadan kullanan kişiden, kullanım karşılığı tazminat (ecrimisil) istenebilir. Talep, geriye dönük olarak kanunda öngörülen süreyle sınırlıdır. Kullanımın devam ettiği hâllerde ayrıca el atmanın önlenmesi talep edilir. Paydaşlar arasındaki ecrimisil taleplerinde, davacının önceden intifadan men ihtarı göndermiş olması aranan bir şarttır.

Kira Uyuşmazlıkları

Yenişehir ve Mezitli’deki yoğun konut stoku nedeniyle kira dosyaları büroya en sık gelen taşınmaz uyuşmazlıklarından biri. Aşağıdaki tablo, tahliye taleplerinin dayandığı başlıca sebepleri ve her birinin temel şartını özetler.

Kira bedelinin tespiti davası, tarafların artış oranında anlaşamaması hâlinde açılır ve mahkeme hakkaniyet ile emsal kira bedellerini dikkate alır. Beş yıldan uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde ise bedel, emsallere göre yeniden belirlenebilir. Kira ilişkisinden doğan bu taleplerin önemli bir bölümünde dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır; işleyiş arabuluculuk sayfamızda anlatılıyor.

Olağanüstü koşulların kira ilişkisine etkisi ve uyarlama davasının şartlarını kira sözleşmelerine etki eden mücbir sebep yazımızda ele almıştık.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Arsa sahibi ile yüklenici arasında kurulan bu sözleşme, resmî şekilde (noterde düzenleme biçiminde) yapılmadıkça kural olarak geçerli değildir. Bununla birlikte edimler önemli ölçüde yerine getirilmişse geçersizliğin ileri sürülmesi dürüstlük kuralına aykırı sayılabilir.

Uyuşmazlıklar üç başlıkta toplanır. Teslimde gecikme hâlinde gecikme tazminatı ve kira kaybı talep edilebilir; sözleşmede cezai şart kararlaştırılmışsa ayrıca istenebilir. Ayıplı imalat hâlinde eksik ve kusurlu işlerin bedeli bilirkişi incelemesiyle belirlenir. Sözleşmenin feshi ise ağır bir sonuçtur; yüklenicinin kusuru ve tamamlanma oranı birlikte değerlendirilir. Arsa payı devri karşılığında verilen vekâletnamenin kapsamı bu dosyalarda ayrıca tartışılır.

Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma

İdare bir taşınmaza kamu yararı gerekçesiyle el koyabilir. Usulüne uygun kamulaştırmada idare, bedel tespiti ve tescil davası açar; taşınmaz maliki bu davada tespit edilen bedele itiraz edebilir ve bilirkişi raporuna karşı görüş bildirebilir.

İdarenin kamulaştırma yapmadan taşınmazı fiilen kullanması hâlinde kamulaştırmasız el atma söz konusu olur ve malik bedel talep edebilir. İmar planında yol, park veya yeşil alan olarak ayrılmasına rağmen uzun süre işlem yapılmaması ise hukuki el atma olarak değerlendirilir ve idari yargıda görülür. Bu iki hâlin ayrımı, görevli yargı kolunu değiştirdiği için dosyanın başında belirlenmelidir.

Kat Mülkiyeti ve Ortak Alan Uyuşmazlıkları

Apartman ve site yaşamından doğan uyuşmazlıklar, Kat Mülkiyeti Kanunu ile yönetim planı hükümleri birlikte değerlendirilerek çözülür. Yönetim planı, o binada yaşayan herkesi ve sonradan malik olanları da bağlayan bir sözleşme niteliğindedir; bu nedenle taşınmaz alınmadan önce okunması önerilir.

Aidat alacağı. Ödenmeyen aidat için kanunda öngörülen oranda gecikme tazminatı işletilebilir ve alacak icra takibine konulabilir. Takibi, kat malikleri kurulu kararına dayanarak yönetici yürütür. Kiracı, ortak gider borcundan malikle birlikte sorumlu tutulabilir.

Projeye aykırı değişiklik. Ortak alanların bir kat malikince işgali, cephe değişikliği, kapalı balkon veya taşıyıcı sisteme müdahale eski hâle getirme davasının konusudur. Bağımsız bölümün kullanım amacının değiştirilmesi (örneğin konutun işyerine dönüştürülmesi) yönetim planında izin verilmedikçe diğer maliklerin muvafakatini gerektirir.

Yönetici kararlarına itiraz. Kat malikleri kurulu kararlarının iptali için, kanunda öngörülen süre içinde sulh hukuk mahkemesine başvurulabilir. Toplantı ve karar yeter sayılarına uyulmaması, iptal sebeplerinin başında gelir.

Taşınmaz Alırken Kontrol Edilmesi Gerekenler

Uyuşmazlıkların önemli bir bölümü, satın alma öncesinde yapılmayan kayıt incelemesinden doğuyor. Aşağıdaki başlıklar tapu devrinden önce kontrol edilebilir.

• Tapu kaydındaki şerhler ve beyanlar. Haciz, ipotek, intifa hakkı, aile konutu şerhi veya satış vaadi şerhi bulunup bulunmadığı.
• İmar durumu. Belediyeden alınacak imar çapı ile parselin yapılaşma koşulları; taşınmazın yol veya yeşil alanda kalıp kalmadığı.
• Yapı ruhsatı ve iskân. Yapı kullanma izni bulunmayan taşınmazlarda abonelik ve kredi süreçleri aksayabilir.
• Kat mülkiyeti durumu. Kat irtifakı mı kat mülkiyeti mi kurulmuş; yönetim planında kısıtlayıcı hüküm var mı.
• Aidat ve vergi borçları. Taşınmaza bağlı birikmiş borçların yeni malike etkisi.
• Kiracı bulunup bulunmadığı. Kiracılı taşınmaz alımında, yeni malikin gereksinim nedeniyle tahliye talebi kanuni süreye bağlıdır.

Taşınmaz Dosyalarında Süreç ve Deliller

Taşınmaz davalarının çoğu, tanık beyanından çok kayıt üzerinden yürür. Bu da dosyanın uzunluğunu belirleyen iki aşamayı öne çıkarır: kayıtların toplanması ve keşif ile bilirkişi incelemesi.

Kayıt toplama. Tapu müdürlüğünden taşınmazın tüm tedavül kaydı (geçmiş malikler zinciri), kadastro müdürlüğünden teknik belgeler, belediyeden imar durumu ve yapı ruhsatı, vergi dairesinden emlak beyan değerleri istenir. Muvazaa iddiasında ayrıca murisin banka hesap hareketleri ve sağlık kayıtları talep edilir. Bu kayıtların bir kısmı doğrudan alınabilirken, bir kısmı yalnızca mahkeme yazısıyla temin edilir.

Keşif ve bilirkişi. Taşınmazın yerinde incelenmesi çoğu dosyada zorunludur. Keşifte fen bilirkişisi sınırları ve yapıyı ölçer, değerleme bilirkişisi rayiç bedeli belirler, tarım arazilerinde ziraat bilirkişisi verim ve bölünebilirlik değerlendirmesi yapar. Keşif giderinin süresinde yatırılmaması dosyanın işlemden kaldırılmasına yol açabilir.

Rapora itiraz. Bilirkişi raporu mahkemeyi bağlamaz. Rapordaki teknik hataya veya eksik incelemeye karşı, kanunda öngörülen süre içinde ve somut gerekçelerle itiraz edilirse ek rapor ya da yeni heyetten rapor alınması gündeme gelir. Genel nitelikte yazılan itirazlar sonuç doğurmaz.

Mersin’de Taşınmaz Davaları Nerede Görülür?

Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki kesindir: dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Akdeniz, Yenişehir, Toroslar ve Mezitli’deki taşınmazlar için Mersin Adliyesi, Tarsus’takiler için Tarsus Adliyesi görevlidir. Kira uyuşmazlıklarında ise kural olarak sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Büromuz, Mersin Adliyesi ile aynı cadde üzerinde, İhsaniye Mahallesi’ndeki Profit İş Merkezi’ndedir.

Taşınmazınızın bulunduğu ilçeye göre bilgi için Mezitli, Yenişehir ve Tarsus sayfalarına bakabilirsiniz. Mirasa konu taşınmazlarda süreç miras hukuku sayfamızla birlikte değerlendirilir.

İpotek, Haciz ve Tapu Şerhleri

Tapu kaydı yalnız maliki göstermez; taşınmaz üzerindeki tüm yükleri de gösterir. Bu kayıtları okumadan yapılan alım, sonradan telafisi güç sonuçlar doğurur.

İpotekli taşınmaz alınabilir; ancak borcun kim tarafından ve ne zaman kapatılacağı satış öncesinde yazılı olarak kararlaştırılmalı, mümkünse ödeme tapu devriyle aynı anda yapılmalıdır. Haciz kaydı bulunan taşınmazda ise satış yapılabilse de haciz taşınmaz üzerinde kalır; yeni malik, borçlu olmadığı bir alacak nedeniyle taşınmazını kaybetme riskiyle karşılaşır.

Tapu kaydının “beyanlar” hanesi de okunmalıdır. Kültür varlığı tescili, kamulaştırma şerhi, imar uygulaması notu veya yapı kayıt belgesi bilgileri burada yer alır ve taşınmazın kullanımını doğrudan kısıtlayabilir.

Kentsel Dönüşüm ve Riskli Yapı Süreci

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, deprem bölgesinde yer alan Mersin’de giderek daha sık gündeme geliyor. Süreç, sıradan bir yenileme projesinden farklı işler ve kendine özgü süreleri vardır.

Riskli yapı tespiti. Malikelerden biri dahi lisanslı kuruluşa başvurarak tespit yaptırabilir. Tespit, ilgili idareye bildirilir ve tapu kaydına şerh düşülür. Malikler, tespite karşı kanunda öngörülen süre içinde idareye itiraz edebilir; itiraz teknik heyet tarafından incelenir.

Karar yeter sayısı. Riskli yapı kesinleştikten sonra malikler, arsa payı çoğunluğuyla dönüşüm kararı alır. Karara katılmayan maliklerin payları, kanunda öngörülen usulle satışa çıkarılabilir. Bu nedenle toplantı çağrısının usulüne uygun yapılması, katılım ve oy oranlarının tutanağa doğru geçirilmesi sonradan açılacak davalarda belirleyici olur.

Sözleşme aşaması. Yüklenici ile yapılan sözleşmede paylaşım oranı, teslim süresi, kira yardımı, cezai şart ve teminat düzenlenir. Uygulamada en çok tartışma yaratan konu, sözleşmede belirtilen metrekare ile teslim edilen bağımsız bölüm arasındaki farktır; bu nedenle proje ve mahal listesinin sözleşme eki yapılması önerilir.

Zilyetlik, Kadastro ve Tescil Davaları

Tapuya kayıtlı olmayan ya da kaydı gerçek durumu yansıtmayan taşınmazlarda ayrı bir dava grubu devreye girer. Bu dosyalarda mülkiyet, kayıt yerine fiilî kullanım ve kadastro tutanakları üzerinden tartışılır.

Kadastro tespitine itiraz. Kadastro çalışmaları sırasında düzenlenen tutanaklara, ilan süresi içinde kadastro mahkemesinde itiraz edilebilir. Süre geçtikten sonra tutanaklar kesinleşir ve genel mahkemelerde dava açılması gerekir.

Olağanüstü zamanaşımıyla tescil. Tapuda kayıtlı olmayan bir taşınmazı, kanunda öngörülen süre boyunca davasız ve aralıksız, malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi tescil davası açabilir. Bu davada keşif, komşu parsel maliklerinin ve yerel bilirkişilerin dinlenmesi ile hava fotoğrafı incelemesi standart aşamalardır. Orman, mera, kıyı ve devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler bu yolla kazanılamaz.

Sınır ve yüzölçümü uyuşmazlıkları. Tapudaki yüzölçümü ile fiilî kullanımın örtüşmediği hâllerde, aplikasyon ve fen bilirkişisi ölçümü esas alınır. Komşu parsele taşan yapı bakımından ise taşkın yapı hükümleri ve iyiniyet değerlendirmesi devreye girer.

Sıkça Sorulan Sorular

Tapu iptal ve tescil davası nerede açılır?

Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır ve bu yetki kesindir. Taraflar başka bir mahkemeyi yetkili kılamaz; yanlış yerde açılan dava yetkisizlik kararıyla sonuçlanır.

Kira bedelinin tespiti davası ne zaman açılabilir?

Taraflar artış oranında anlaşamadığında açılabilir. Yeni kira döneminin başlangıcından belirli bir süre önce ihtar gönderilmişse tespit edilen bedel o dönemin başından itibaren uygulanır. İhtar gönderilmemişse tespit, dava tarihinden sonraki kira dönemi için sonuç doğurur; bu nedenle ihtarın zamanında gönderilmesi bir yıllık farkı doğrudan etkiler.

Tahliye taahhüdüyle tahliye hangi koşullarda mümkündür?

Taahhüdün yazılı olması, tarih içermesi ve kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması gerekir. Sözleşmeyle aynı anda alınan taahhütler geçersiz sayılır.

Ecrimisil ne anlama gelir?

Bir taşınmazı haklı sebep olmaksızın kullanan kişiden istenen kullanım tazminatıdır. Geriye dönük talep kanunda öngörülen süreyle sınırlıdır; paydaşlar arasında ise önceden intifadan men ihtarı aranır.

Ortaklığın giderilmesi davasında taşınmaz nasıl satılır?

Aynen taksim mümkün değilse mahkeme satış yoluyla paylaştırmaya karar verir. Satış, satış memurluğu veya icra dairesi aracılığıyla açık artırmayla yapılır ve bedel paylar oranında dağıtılır. Paydaşlar satışa kadar aralarında anlaşarak taşınmazı devredebilir; bu, açık artırmada oluşabilecek değer kaybını önlemek için sık tercih edilen bir yoldur.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde teslim gecikirse ne yapılır?

Sözleşmedeki teslim tarihi ve varsa cezai şart hükmü esas alınır. Gecikme nedeniyle kira kaybı ve gecikme tazminatı istenebilir; ağır ihlal hâlinde sözleşmenin feshi de gündeme gelebilir.

Aidatını ödemeyen kat maliki için ne yapılabilir?

Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca gecikme tazminatı işletilebilir ve alacak icra takibine konulabilir. Yönetici, kat malikleri kurulu kararına dayanarak takip başlatabilir. Kiracı da ortak gider borcundan malikle birlikte sorumlu tutulabilir; bu durumda ödediği tutarı kira bedelinden mahsup edebilir.

İmar planında yol olarak ayrılan arsam için ne yapabilirim?

Uzun süre kamulaştırma yapılmaması hukuki el atma sayılabilir ve bedel talep edilebilir. Fiilî kullanım varsa kamulaştırmasız el atma, yalnızca plan kısıtlaması varsa hukuki el atma söz konusu olur; ikisi farklı yargı kollarında görülür. Ayrım, görevli yargı kolunu değiştirdiği için dava açılmadan önce imar planı ile taşınmazın fiilî durumunun birlikte incelenmesi gerekir; yanlış yargı kolunda açılan dava görev yönünden reddedilir.

Görüşme Talebi

Taşınmazınıza ilişkin hangi davanın açılabileceğini konuşmak için iletişim sayfasından randevu talep edebilirsiniz. Görüşmeye tapu kaydı, varsa sözleşme ve ihtarname örnekleriyle gelmeniz değerlendirmeyi hızlandırır. Taşınmazın tapu kaydı elinizde yoksa, malik olduğunuz taşınmazların listesi e-Devlet üzerinden alınabilir. Kira uyuşmazlıklarında sözleşmenin aslı ile ödeme dekontlarının birlikte getirilmesi, alacak kalemlerinin baştan doğru hesaplanmasını sağlar.