Mersin Gayrimenkul Avukatı olarak ortaklığın giderilmesi davaları, aynen taksim ve satış yoluyla paylaştırma talepleri ile satış memurluğu aşamasında dosya takibi yürütüyoruz. Bu sayfa; izale-i şuyu davasının hangi mülkiyet türlerinde açıldığını, mahkemenin önce hangi paylaşma biçimini denediğini, davaya kimlerin taraf gösterilmesi gerektiğini ve satış kararı verildiğinde sürecin nasıl ilerlediğini bilgilendirici biçimde anlatır.
İzale-i Şuyu ile Ortaklığın Giderilmesi Aynı Dava mıdır?
Evet, ikisi aynı davanın iki adıdır. “İzale-i şuyu” eski hukuk dilinden gelir; “şüyu” ortaklık, “izale” ortadan kaldırma demektir. Bugünkü karşılığı ortaklığın giderilmesidir. Her iki ad da kullanıldığı için ayrı iki dava açılması gerektiği yanılgısı sık görülür; dilekçede hangisi yazılırsa yazılsın sonuç aynıdır.
Davanın amacı, bir mal üzerinde birden çok kişinin birlikte hak sahibi olduğu durumu sona erdirmek ve herkesin hakkını ayrı biçimde elde etmesini sağlamaktır. Dava sonunda mal ya bölünerek paydaşlara dağıtılır ya da satılıp bedeli paylaştırılır. Araç gibi taşınırlardaki ortaklık da bu davayla giderilebilir.
Paylı Mülkiyet ile Elbirliği Mülkiyeti Arasındaki Fark
Paylı mülkiyet
Paylı mülkiyette her paydaşın payı tapuda oran olarak yazılıdır: yarı, dörtte bir, altıda bir gibi. Paydaş payını diğerlerinin iznine gerek olmadan satabilir, bağışlayabilir ya da ipotek ettirebilir. Ancak bu pay taşınmazın belirli bir köşesine değil tamamına yayılmıştır. Payın dışarıdan birine satılması hâlinde diğer paydaşların yasal önalım hakkı doğar; bu hak süresi içinde dava yoluyla kullanılır.
Elbirliği mülkiyeti
Elbirliği mülkiyeti, kanundan ya da sözleşmeden doğan bir ortaklık ilişkisine dayanır; en yaygın kaynağı mirastır. Payların oranı tapuda ayrı ayrı gösterilmez, ortakların hepsi malın bütünü üzerinde birlikte hak sahibidir. Bu nedenle satış, ipotek ya da kat karşılığı sözleşme gibi işlemler kural olarak oybirliğiyle yapılır; ortaklardan biri tek başına pay devredemez. Kilitlenmenin en sık yaşandığı mülkiyet türü budur.
Miras Kalan Taşınmazlarda Ortaklık
Ölümle birlikte terekedeki mallar mirasçılara elbirliği mülkiyeti biçiminde geçer. Tapuda intikal yapılsa bile kayıt, mirasçılar adına elbirliği halinde açılır. En sık görülen tablo şudur: kardeşlerden biri taşınmazın satılmasını, diğeri evde oturmayı ya da tarlayı ekmeyi sürdürmek ister. Oybirliği aranan bu mülkiyet türünde görüş ayrılığı her işlemi durdurur; kilidi açan yol ortaklığın giderilmesi davasıdır.
Mirasçılardan her biri kural olarak dilediği zaman paylaşma isteyebilir; diğerlerinin onayı aranmaz, karşı çıkmaları davanın görülmesine engel olmaz. Mirasçılık belgesi ve tapu kaydı dosyanın temel belgeleridir; mahkeme hak sahipliğini bunlarla belirler.
Veraset ilamının alınması, mirasın reddi ve tereke işlemleri Mersin Miras Avukatı sayfasındadır.
Elbirliği Mülkiyetini Paylı Mülkiyete Çevirme Davası
Elbirliği mülkiyetinde sıkışan mirasçının önünde ikinci bir yol daha vardır ve bu, ortaklığın giderilmesinden ayrı bir davadır. Mirasçılardan biri, terekedeki belirli bir taşınmaz üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini sulh hukuk mahkemesinden isteyebilir. Hâkim diğer mirasçılara çağrıda bulunup itirazları için süre verir. Elbirliğinin sürmesini haklı kılan bir itiraz gelmez ve bu süre içinde paylaşma davası da açılmazsa dönüştürmeye karar verilir.
Bu dava ortaklığı sona erdirmez, yalnızca türünü değiştirir. Karardan sonra tapuda paylar rakamla belirir ve her mirasçı kendi payı üzerinde tek başına tasarruf edebilir. Sadece payını satmak isteyen mirasçı için bu bazen yeterli bir çözümdür; taşınmazın tamamının tasfiyesi isteniyorsa yine ortaklığın giderilmesi davası açılır.
Bu davanın şartları, tarafları ve tapuya tescil aşaması Elbirliği Mülkiyetinin Paylı Mülkiyete Çevrilmesi sayfasında ayrıntılı olarak anlatılmıştır.
Paylaşmada Öncelik Aynen Taksimdedir
Mahkeme doğrudan satışa karar vermez. Paydaşlar paylaşma biçiminde anlaşamamışsa önce malın aynen bölünüp bölünemeyeceği araştırılır. Keşif yapılır, bilirkişi raporu alınır, belediye ve tapu müdürlüğünden imar durumu ile ifraz yani ayırma şartları sorulur. Aynen taksim mümkün görülürse oluşan parçalar paydaşlara tahsis edilir.
Denkleştirme bedeli (ivaz)
Bölünen parçaların değeri her zaman birbirine denk düşmez. Bu durumda değeri düşük parçayı alan paydaşa, farkı kapatmak üzere para eklenmesine karar verilir. Bu eklemeye ivaz denir; parçaları tam eşit olmayan taşınmazların bölünerek paylaştırılmasını mümkün kılar. Ancak eklenecek bedel taşınmazın değeri karşısında olağan sınırları aşıyorsa aynen taksim uygun görülmez.
Aynen taksimin mümkün olmadığı hâller
İmar mevzuatına göre ayrılamayan, bölündüğünde önemli değer kaybına uğrayan ya da paydaş sayısı pay oranlarına göre bölünmeye elverişli olmayan taşınmazlarda aynen taksim yapılamaz. Tek konut ya da tek dükkân niteliğindeki taşınmazlar çoğunlukla bu gruptadır. Tarım arazilerinde bölünme özel kanun hükümleriyle sınırlandırılmıştır; belirlenen büyüklüğün altına düşecek ayırma yapılamaz. Bu tespit üzerine mahkeme satış yoluyla paylaştırmaya karar verir.
Satış Yoluyla Paylaştırma
Satışa karar verilirse satış, kural olarak herkese açık artırma yoluyla yapılır. Taşınmazın yalnızca paydaşlar arasında satılması, yani dışarıdan alıcıların sürece katılmaması ancak bütün paydaşların anlaşmasıyla mümkündür; bir paydaş bile kabul etmezse artırma herkese açık yürür.
Satış kararı, taşınmazın hemen satılacağı anlamına gelmez. Karar kesinleşmeden satış işlemlerine geçilemez; kanun yoluna başvurulmuşsa süreç bu başvuru sonuçlanıncaya kadar bekler.
Kat Mülkiyeti Kurulabiliyorsa Öncelik Kat Mülkiyetindedir
Üzerinde kat mülkiyetine elverişli bir yapı bulunan taşınmazda, paydaşlardan biri paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisi yoluyla yapılmasını isteyebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu bu imkânı ayrıca düzenlemiştir. Mahkeme; yapının tamamlanmış, projesine ve ruhsatına uygun olmasını ve bağımsız bölüm sayısının tahsise elverişli bulunmasını değerlendirir.
Bağımsız bölümlerin değerleri eşit değilse paylar yine denkleştirilir. Bu yol taşınmazın elden çıkmasını önlediği için, koşulları varsa satıştan önce gelir.
Paydaşlığın Devamına İlişkin Anlaşmanın Davaya Etkisi
Paydaşlar, paylaşma isteme hakkını bir hukuki işlemle belirli bir süre için sınırlandırabilir. Kanun bu sınırlamaya azami bir süre öngörmüştür; ötesinde paydaşlığın devamı kararlaştırılamaz. Taşınmazlarda anlaşmanın geçerliliği resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir; şerh verilmişse sonradan paydaş olanları da bağlar. Süresi içinde açılan dava, bu anlaşma ileri sürülerek reddedilebilir.
Malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması da paylaşmaya engeldir; birden çok taşınmaza hizmet eden ortak geçit ya da ortak su kuyusu buna örnektir. Ayrıca paylaşma isteme hakkı uygun olmayan bir zamanda ileri sürülemez. Anlaşmanın süresi dolduğunda paylaşma yeniden istenebilir.
Davanın Tarafları ve Taraf Teşkili
Ortaklığın giderilmesi bütün paydaşları birlikte ilgilendirir. Bu nedenle davacı dışında kalan paydaşların tamamı davalı olarak gösterilmek zorundadır. Bir paydaş dahi dışarıda bırakılmışsa mahkeme esasa girmeden önce eksikliği tamamlatır; taraf teşkili sağlanmadan verilen karar bozulma sebebidir.
Paydaşlardan biri vefat etmişse mirasçıları belirlenip davaya dâhil edilir; bunun için mirasçılık belgesi ve nüfus kayıtları istenir. Miras uzun süredir intikal ettirilmemiş taşınmazlarda bu aşama, süreci en çok uzatan nedendir. Adresi tespit edilemeyen paydaşa ilanen tebligat yapılır, gerekirse temsil için kayyım atanması gündeme gelir.
Mersin’de Ortaklığın Giderilmesi Davası Nerede Görülür?
Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Taşınmazın değeri ne olursa olsun bu kural değişmez; dava asliye hukuk mahkemesinde açılamaz. Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesindir. Taraflar sözleşmeyle başka bir yer mahkemesini yetkili kılamaz; mahkeme yetkisiz olduğunu kendiliğinden gözetir.
Akdeniz, Yenişehir, Toroslar ve Mezitli sınırlarındaki taşınmazlar için dava Mersin adliyesindeki sulh hukuk mahkemelerinde görülür. Tarsus gibi kendi adliyesi bulunan ilçelerde ise taşınmazın bulunduğu ilçenin sulh hukuk mahkemesi yetkilidir. Paydaşların nerede oturduğu ya da mirasbırakanın son yerleşim yeri yetkiyi değiştirmez. Taşınmazlar farklı yargı çevrelerindeyse her biri için bulunduğu yer mahkemesinin yetkisi gündeme gelir.
Satış Memurluğu ve İhale Süreci
Satış kararı kesinleştikten sonra taraflardan birinin talebiyle satış işlemleri başlar. Satış, mahkemece görevlendirilen satış memurluğu eliyle ve İcra ve İflas Kanunu’nun açık artırmaya ilişkin hükümlerine göre yürütülür. Önce kıymet takdiri yapılır ve rapor ilgililere tebliğ edilir; süresinde itiraz edilmezse bu değer esas alınır. Ardından satış ilanı yayımlanır ve artırma elektronik ortamda açılır.
Kanun iki artırma öngörür; ilk artırmada aranan orana ulaşılamazsa ikinci artırmaya geçilir. İhaleyi kazanan bedeli süresinde yatırdığında tapu devri yapılır. Elde edilen para, satış masrafları ile vergi ve harçlar düşüldükten sonra paydaşlara payları oranında dağıtılır. Satış işlemlerinde usule aykırılık varsa süresi içinde icra mahkemesinden ihalenin feshi istenebilir.
İhaleye paydaşlar da katılabilir mi?
Katılabilir. Paydaşlar artırmaya diğer isteklilerle aynı koşullarda girer, istenen teminatı yatırır ve pey sürer. Taşınmazı paydaşlardan biri alırsa ihale bedelini yatırır; kendi payına düşen tutar paylaştırma aşamasında kendisine döner. Taşınmazın aileden çıkmasını istemeyen paydaşların artırmaya katılması uygulamada sık görülür.
Ecrimisil ve Muhdesat İddiaları Bu Davada Görülmez
Ecrimisil, müdahalenin meni ve tapu iptali gibi taşınmaza ilişkin diğer davalar Mersin Gayrimenkul Avukatı sayfasında ele alınmıştır.
Ecrimisil
Taşınmazı tek başına kullanan paydaştan, kullanmayan paydaşların isteyebileceği haksız işgal tazminatına ecrimisil denir. Bu talep ortaklığın giderilmesi dosyasında incelenmez; ayrı dava açılması gerekir. Kural olarak talepte bulunan paydaşın, kullanan paydaşı kullanımdan men ettiğini yani intifadan men koşulunu ispat etmesi aranır. Yerleşik uygulamada bu koşulun aranmadığı durumlar da vardır; ihtarnamenin varlığı ve tarihi belirleyici olur.
Muhdesat
Muhdesat, taşınmaz üzerindeki bina, ağaç, sera, kuyu gibi eklentileri ifade eder. Bunların paydaşlardan birine ait olduğu ileri sürüldüğünde mahkeme bu uyuşmazlığı ortaklığın giderilmesi dosyasında esastan çözmez; paylaştırmayı tapu kaydına göre yapar. İddianın hangi dava türüyle ileri sürülebileceği konusunda yargı uygulaması zaman içinde değiştiği için, iddia dosyanın somut durumuna göre değerlendirilmelidir. Aidiyet ayrı bir yargılamada kabul edilirse, satış bedelinden önce muhdesat karşılığı ilgili paydaşa ödenir; kalan tutar paylar oranında dağıtılır.
Yargılama Giderleri Nasıl Paylaştırılır?
Ortaklığın giderilmesi davasının kazananı ve kaybedeni yoktur; sonucu bütün paydaşların ortak menfaatinedir. Bu nedenle yargılama giderleri ve vekâlet ücreti, davayı kimin açtığına bakılmaksızın paydaşlara payları oranında yükletilir. Davayı açan paydaş harç, keşif, bilirkişi ve tebligat masraflarını peşin yatırır; karar aşamasında bu tutarların payları oranındaki kısmı diğerlerinden alınır. Satış aşamasındaki masraflar ise satış bedelinden karşılanır.
Dava Açılmadan Önce: Arabuluculuk ve Anlaşarak Satış
Arabuluculuk dava şartıdır
7445 sayılı Kanun’la 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesi uyarınca, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Bu aşama tamamlanmadan açılan dava, esasa girilmeden usulden reddedilir. Sürece bütün paydaşların davet edilmesi gerekir; anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanak dava dilekçesine eklenir.
Anlaşma sağlanırsa uyuşmazlık dava açılmadan sonuçlanır. Taşınmaz mülkiyetinin devrini gerektiren bir sonuç kararlaştırılmışsa devir işlemi ayrıca tapu müdürlüğünde resmî senetle yapılır.
Anlaşarak satış
Paydaşlar dava açmadan da ortaklığa son verebilir. Taşınmaz birlikte üçüncü bir kişiye satılıp bedel paylar oranında bölüşülebilir ya da paydaşlardan biri diğerlerinin payını satın alarak tek malik olabilir. Her iki işlem de tapu müdürlüğünde resmî senetle yapılır. Açık artırmada oluşan bedel çoğu zaman serbest piyasadaki değerin altında kaldığı için, anlaşarak satışta paydaşların eline geçen tutar genellikle daha yüksek olur.
Sıkça Sorulan Sorular
Kardeşlerim satmak istemiyor, tek başıma dava açabilir miyim?
Açabilirsiniz. Paydaşlardan her biri tek başına ortaklığın giderilmesini isteyebilir; diğerlerinin onayı aranmaz. Tartışılan konu, paylaşmanın aynen taksimle mi satışla mı yapılacağıdır. Diğer paydaşların tamamının davalı olarak gösterilmesi ise zorunludur.
Dava sonunda taşınmaz satılırsa ben satın alabilir miyim?
Alabilirsiniz. Paydaş olmanız artırmaya katılmanıza engel değildir; teminatı yatırıp diğer isteklilerle aynı koşullarda pey sürersiniz. İhaleyi kazanırsanız kendi payınıza düşen tutar paylaştırma aşamasında size döner. Artırmanın yalnızca paydaşlar arasında yapılması ise bütün paydaşların anlaşmasına bağlıdır.
Babamdan kalan evde kardeşim oturuyor, kira isteyebilir miyim?
Bu talep ecrimisil adı altında ileri sürülür ve ortaklığın giderilmesi dosyasında incelenmez; ayrı bir dava açmanız gerekir. Kural olarak kullanan paydaşı kullanımdan men ettiğinizi ispat etmeniz aranır. Bu nedenle noterden çekilecek ihtarname sonraki davada dayanak oluşturur.
Arsadaki evi kendi paramla ben yaptım, bedelini alabilir miyim?
Bu bir muhdesat iddiasıdır ve ortaklığın giderilmesi davasında esastan çözülmez; mahkeme paylaştırmayı tapu kaydına göre yapar. İddia ayrı bir yargılamada kabul edilirse yapının karşılığı satış bedelinden önce size ödenir. Ruhsat, yapı kayıt belgesi, fatura, banka dekontu ve tanık beyanları bu iddianın dayanağını oluşturur.
Paydaşlardan biri vefat etti veya adresi bilinmiyor, dava yürür mü?
Yürür. Vefat eden paydaşın mirasçıları, mirasçılık belgesi ve nüfus kayıtları üzerinden belirlenerek davaya dâhil edilir. Adresi tespit edilemeyen paydaşa ilanen tebligat yapılır; gerekirse kayyım atanması istenir. Bu işlemler süreci uzatır ancak davaya engel değildir.
Görüşme Talebi
Ortak taşınmazınızda aynen taksimin ya da kat mülkiyeti kurulmasının mümkün olup olmadığını, açılmış bir davada hangi talepleri ileri sürebileceğinizi konuşmak için iletişim sayfasından randevu talep edebilirsiniz. Görüşmeye taşınmazın güncel tapu kaydı, varsa mirasçılık belgesi, imar durumu belgesi ve üzerindeki yapılara ilişkin ruhsat ya da yapı kayıt belgesiyle gelmeniz değerlendirmeyi hızlandırır. Hakkınızda açılmış bir dava varsa dava dilekçesi ile tebligat evrakını da getirin; süreler tebliğ tarihinden işler.