Mersin Miras Avukatı olarak elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi, miras taksimi ve ortaklığın giderilmesi dosyalarının takibini yürütüyoruz. Bu sayfa; elbirliği mülkiyetinin ne anlama geldiğini, mirastan gelen payın satılabilir hâle gelmesi için hangi davanın açılacağını, davanın kimlere karşı ve hangi mahkemede görüleceğini bilgilendirici biçimde anlatır.
Elbirliği Mülkiyeti ile Paylı Mülkiyet Arasındaki Fark
Bir taşınmaz birden fazla kişiye ait olabilir. Ortaklığın hukuki biçimi ikiye ayrılır ve aradaki fark, ortağın tek başına ne yapabileceğini belirlediği için tamamen pratiktir.
Paylı (müşterek) mülkiyet
Paylı mülkiyette her ortağın tapu kütüğünde belirlenmiş bir payı vardır: 1/4, 3/8 gibi. Bu pay soyuttur, taşınmazın belirli bir bölümünü göstermez; buna karşılık hukuken bağımsız bir değer taşır. Paydaş kendi payını diğerlerinin onayını almadan satabilir, bağışlayabilir, payı üzerinde ipotek kurarak kredi teminatı gösterebilir. Alacaklı da bu pay üzerine haciz koydurup payı sattırabilir.
Elbirliği (iştirak hâlinde) mülkiyet
Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payı yoktur; hak, malın tamamı üzerinde ve bütün ortaklara birliktedir. Tapu kütüğünde ortakların adı yazar, ancak kimin ne kadar payı olduğu gösterilmez. Bu türde malın satılması, devredilmesi veya üzerinde ipotek kurulması için bütün ortakların oybirliği aranır. Ortak tek başına payımı satıyorum diyemez, çünkü tasarruf edilebilir nitelikte belirlenmiş bir payı yoktur. Aynı sebeple alacaklı da doğrudan bu paya haciz koydurup sattıramaz.
Miras Açıldığında Mülkiyet Neden Kendiliğinden Elbirliği Olur?
Elbirliği mülkiyeti ancak kanunun öngördüğü hâllerde doğar, tarafların isteğiyle serbestçe kurulamaz. En sık karşılaşılan hâli mirastır. Miras bırakanın ölümüyle terekedeki mal varlığı, paylaşma tamamlanana kadar mirasçılara bir bütün olarak geçer. Bunun için sözleşme yapılmasına, tapuya başvurulmasına ya da rıza gösterilmesine gerek yoktur; miras ortaklığı ölüm anında kendiliğinden kurulur.
Tapuda intikal işlemi yapıldığında taşınmaz mirasçılar adına elbirliği hâlinde tescil edilir. İntikal mülkiyetin türünü değiştirmez, yalnızca doğmuş olan durumu kütüğe yazar.
Dönüştürme Neden İstenir?
Elbirliği mülkiyeti, ortaklardan birinin tek başına adım atmasına kapalıdır. Mirasçı taşınmazdaki hakkını paraya çevirmek istese bile, diğerleri satışa katılmadığı sürece tapuda hiçbir işlem yapılamaz. Bu tıkanıklık yıllarca sürebilir; mirasçı sayısı arttıkça, mirasçılardan biri de vefat edip yerine kendi mirasçıları geçtikçe oybirliğine ulaşmak güçleşir.
Dönüştürme kararıyla her mirasçının, miras payı oranında belirlenmiş bir payı olur. Mirasçı bundan sonra payını diğerlerinin onayını almadan satabilir, bağışlayabilir, payı üzerinde ipotek kurabilir. Alacaklısı da artık bu pay üzerine haciz koydurup payı sattırabilir.
Davayı Kim Açabilir?
Dava, mirasçılardan herhangi biri tarafından tek başına açılabilir; diğerlerinin rızası ya da davaya katılması aranmaz. Türk Medeni Kanunu’nun 644. maddesi, bir mirasçının terekedeki malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini isteyebileceğini düzenler. Aksi hâlde tek kişinin direnmesi bütün mirasçıları süresiz biçimde bağlamış olurdu.
Talep terekenin tamamı için yapılabileceği gibi tek bir taşınmazla sınırlı da tutulabilir. Mirasçı üç taşınmazdan yalnızca birinde payını serbest hâle getirmek istiyorsa davayı o taşınmazla sınırlı açar; diğerleri elbirliği mülkiyetinde kalır.
Veraset İlamı Olmadan Dava Açılabilir mi?
Açılamaz. Karar verilebilmesi için mirasçıların kim olduğunun ve her birinin miras payının belli olması gerekir; mahkeme paylı mülkiyeti bu oranlar üzerinden kuracaktır. Bu bilgiyi gösteren belge mirasçılık belgesidir, uygulamadaki adıyla veraset ilamı.
Mirasçılık belgesi noterden ya da sulh hukuk mahkemesinden alınır. Yabancılık unsuru bulunan, nüfus kayıtları çelişkili olan ya da mirasçılık sıfatı tartışmalı olan dosyalarda noter belge düzenleyemez; bu hâllerde belge mahkemeden istenir.
Veraset ilamının alınması ve mirasa ilişkin diğer işlemler Mersin Miras Avukatı sayfasındadır.
Davanın Tarafları ve Taraf Teşkili
Davayı açan mirasçı davacı, terekedeki diğer bütün mirasçılar davalıdır. Yalnızca bir kısmının davalı gösterilmesi yeterli değildir; verilecek karar tereke üzerinde herkesi birden bağlayacağı için mirasçılar bu davada zorunlu dava arkadaşı sayılır.
Mirasçılardan biri daha önce ya da dava sırasında vefat etmişse, onun yerine kendi mirasçıları davalı gösterilir. Adresi bilinmeyene ilanen tebligat yapılır. Taraf teşkili tamamlanmadan esasa girilmez; eksiklik giderilmezse dava usulden reddedilir. Bu nedenle dava açılmadan önce güncel nüfus kayıt örneği üzerinden mirasçı listesinin eksiksiz çıkarılması, dosyanın en kritik hazırlık adımıdır.
Yargılama Nasıl İşler?
Dava açıldığında sulh hâkimi diğer mirasçılara çağrıda bulunur ve belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmelerini ister. Aranan itiraz, istemiyorum demekten ibaret olamaz; elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılan somut bir sebebin ortaya konması gerekir.
Mirasçılardan birinin verilen süre içinde paylaşma davası açması hâlinde durum değişir. Paylaşma davası ortaklığı tümüyle sona erdirmeye yöneldiği için daha kapsamlıdır ve dönüştürme talebinin önüne geçer. Böyle bir dava açılmaz ve haklı bir itiraz da ileri sürülmezse mahkeme, dava konusu mal üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verir. Paylar kanuni miras paylarına göre hesaplanır; geçerli bir vasiyetname veya miras sözleşmesi varsa buna göre belirlenir.
Mersin’de Bu Dava Nerede Görülür?
Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Taşınmazın değeri ne olursa olsun görev değişmez; bu dava asliye hukuk mahkemesinde açılamaz. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesindir. Taraflar sözleşmeyle başka bir yeri yetkili kılamaz; davalı itiraz etmese bile mahkeme yetkisizliği kendiliğinden gözetir.
Mersin’de Akdeniz, Yenişehir, Toroslar ve Mezitli sınırları içindeki taşınmazlar için dava Mersin adliyesindeki sulh hukuk mahkemelerinde görülür. Tarsus’taki bir taşınmaz bakımından Tarsus Sulh Hukuk Mahkemesi yetkilidir. Terekede farklı yargı çevrelerinde taşınmazlar varsa her biri için o yerin mahkemesine başvurulur, hepsi tek dosyada toplanamaz. Mirasçıların nerede oturduğu yetkiyi etkilemez; ölçü yalnızca taşınmazın konumudur.
Kararın Tapuya Tescili
Karar kesinleşmeden tapuda işlem yapılamaz. Kesinleşme şerhi taşıyan ilam tapu müdürlüğüne sunulur, kütükteki elbirliği kaydı terkin edilir ve her mirasçı kendi miras payı oranında paydaş olarak tescil edilir.
Tescilden sonra tapu kaydında payların oranı görünür hâle gelir ve mirasçı payını satabilir; satış tapu müdürlüğünde resmî senetle yapılır. Payın mirasçı olmayan birine satılması hâlinde diğer paydaşlar önalım hakkını kullanarak payı aynı şartlarla kendileri alabilir. Bu hak dava yoluyla kullanılır ve süreye tabidir; süre, satışın diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesiyle işlemeye başlar.
Alacaklı, Borçlu Mirasçının Payı İçin Bu Davayı Açabilir mi?
Mirasçılardan birinin borcu nedeniyle icra takibi yürütülüyorsa alacaklı, borçlunun terekedeki hakkına yönelebilir. Ancak elbirliği mülkiyeti sürdüğü sürece taşınmazın belirli bir payı haczettirilip sattırılamaz; haciz yalnızca borçlunun miras ortaklığındaki hakkı üzerine konulabilir ve bu hâliyle paraya çevrilemez.
Bu tıkanıklığı aşmak için alacaklıya, borçlu mirasçının yerine geçerek dönüştürme isteminde bulunma imkânı tanınmıştır. Alacaklı önce takibi kesinleştirir ve borçlunun terekedeki hakkını haczettirir, ardından icra mahkemesinden bu davayı açmak için yetki alır. Yetkiye dayanarak açılan davada davalılar yine bütün mirasçılardır. Karar kesinleşip tapuya işlendiğinde borçlunun payı belirli hâle gelir ve icra dosyasından bu pay üzerinde haciz ile satış yürütülebilir.
Sıranın doğru izlenmesi belirleyicidir; takip kesinleşmeden ya da haciz usulüne uygun uygulanmadan alınan yetkiyle açılan dava itiraza açık hâle gelir. Borçlu mirasçı bakımından ise dava, taşınmazdan çıkarılma sonucu doğurmaz; yalnızca payını görünür kılar.
Haciz ve satış aşamalarının nasıl işlediği Mersin İcra Avukatı sayfasında anlatılmıştır.
Ortaklığın Giderilmesi Davasından Farkı
İki dava sık sık birbirinin yerine kullanılır, oysa sonuçları farklıdır. Dönüştürme davasında ortaklık sona ermez, yalnızca mülkiyetin türü değişir. Dava sonunda taşınmaz hâlâ ortaktır; değişen tek şey, kimin ne kadar payı olduğunun belirlenmesi ve her payın bağımsız olarak tasarruf edilebilir hâle gelmesidir. Kimse taşınmazdan çıkarılmaz, taşınmaz satılmaz, kullanım düzeni değişmez.
Ortaklığın giderilmesi davası, eski adıyla izale-i şuyu, ortaklığı tamamen bitirir. Mahkeme önce taşınmazın aynen bölünerek paylaştırılmasını değerlendirir; bölünme mümkün değilse ya da değerde önemli kayba yol açacaksa satış yoluyla paylaştırmaya karar verir. Satış açık artırma ile yapılır ve bedel paylar oranında dağıtılır. Bu davanın sonunda ortada ortak bir mal kalmaz.
Ortaklığın giderilmesi davasının işleyişi, aynen taksim ve satış yoluyla paylaştırma İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası sayfasında ayrıntılı olarak anlatılmıştır.
İki davanın birbiriyle ilişkisi
Paylı mülkiyete geçilmiş olması ortaklığın giderilmesine engel değildir; paydaşlardan biri dilediği zaman bu davayı açabilir. Tersi de doğrudur: ortaklığın giderilmesi için önce dönüştürme davası açmak zorunlu değildir. Mirasçılardan biri elbirliği mülkiyeti sürerken doğrudan ortaklığın giderilmesini isteyebilir; mahkeme paylaştırmayı miras payları oranında yapar. Dönüştürme davası asıl olarak payını elinde tutmaya devam etmek isteyen, yalnızca kendi payını paraya çevirmek ya da teminat göstermek isteyen mirasçı ile borçlu mirasçının alacaklısı bakımından anlam taşır.
Mirasçılar Anlaşırsa Mahkemeye Gerek Var mı?
Bütün mirasçılar aynı yönde irade gösteriyorsa dava açılmasına gerek kalmaz. Mirasçılar birlikte tapu müdürlüğüne başvurarak elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini isteyebilir. Aranan tek şart, mirasçıların tamamının başvuruda yer alması ya da vekâletnameyle temsil edilmesidir; bir kişinin bile eksik kalması işlemi durdurur.
Mirasçılar hangi malın kime kalacağını da kararlaştırmak istiyorsa miras taksim sözleşmesi yapılır. Bu sözleşme mirasçıların tamamının katılımıyla kurulur ve yazılı şekle tabidir; uygulamada noterde düzenlenmesi tercih edilir, çünkü tapudaki işlem sırasında imzaların tartışma konusu olmaması gerekir.
Elbirliği Mülkiyeti Sürerken Yapılan İşlemler Geçerli midir?
Elbirliği mülkiyeti devam ederken taşınmaz üzerindeki tasarruf işlemleri ancak bütün ortakların birlikte hareket etmesiyle yapılabilir. Mirasçılardan birinin tek başına imzaladığı satış vaadi sözleşmesi ya da verdiği devir taahhüdü diğerlerini bağlamaz ve tapuda tescile esas alınmaz.
Terekenin korunmasına yönelik zorunlu ve ivedi işlemlerde durum farklıdır. Akan bir çatının onarılması, sigortanın yenilenmesi ya da hak kaybına yol açacak bir sürenin durdurulması gibi işlerde mirasçılardan biri tek başına hareket edebilir. Yönetimin sürekli tıkanması hâlinde sulh hâkiminden tereke temsilcisi atanması istenebilir.
Miras payının devri ise ayrı bir konudur. Payın başka bir mirasçıya devri yazılı sözleşmeyle mümkündür. Mirasçı olmayan üçüncü kişiye devir için sözleşmenin noterde düzenlenmesi gerekir; üstelik bu sözleşme devralana paylaşmaya katılma yetkisi vermez, yalnızca paylaşma sonunda mirasçıya düşecek payın kendisine verilmesini isteme hakkı tanır. Bu ayrım, elbirliği mülkiyetinde yapılan hisse satışı işlemlerinin neden çoğu zaman beklenen sonucu doğurmadığını açıklar.
Sıkça Sorulan Sorular
Tapuda iştirak hâlinde yazıyor, payımı satabilir miyim?
Bu hâliyle satamazsınız. Elbirliği mülkiyetinde belirlenmiş bir pay bulunmadığı için tapuda tek başınıza devir yapılamaz. Satış için ya bütün mirasçıların birlikte tapuya gelmesi ya da mülkiyetin paylı mülkiyete dönüştürülmesi gerekir.
Diğer mirasçılar kabul etmezse dava yine de sonuçlanır mı?
Sonuçlanır. Diğer mirasçıların rızası davanın şartı değildir. Mahkeme onlara itiraz için süre verir, ancak itirazın kabul edilebilmesi için elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılan somut bir sebep gösterilmesi gerekir.
Babamdan kalan evde kardeşim oturuyor, bu dava onu çıkarır mı?
Çıkarmaz. Dönüştürme davası kullanım düzenine dokunmaz, yalnızca payları belirler. Taşınmazı tek başına kullanandan kullanım karşılığı istenmesi ecrimisil davasının, taşınmazın satılarak bedelinin paylaştırılması ortaklığın giderilmesi davasının konusudur.
Mirasçılardan birinin adresi bilinmiyor, dava açılabilir mi?
Açılabilir. Adresi tespit edilemeyen mirasçıya ilanen tebligat yapılarak taraf teşkili sağlanır. Yurt dışında yaşayan mirasçılar için tebligat ilgili devletle yürütülen usule göre yapılır ve bu, yargılamanın uzamasına yol açan başlıca sebeplerden biridir.
Dava sürerken bir mirasçı ortaklığın giderilmesi davası açarsa ne olur?
Paylaşma talebi daha kapsamlı olduğu için öne geçer. Mahkemenin verdiği süre içinde paylaşma davası açılırsa dönüştürme talebi hakkında ayrıca karar verilmesine gerek kalmaz; ortaklık zaten o dava sonunda tasfiye edilir.
Görüşme Talebi
Terekedeki taşınmazda payınızı serbest hâle getirmek istiyorsanız ya da hakkınızda yürütülen bir takip nedeniyle bu davayla karşılaşmışsanız iletişim sayfasından randevu talep edebilirsiniz. Görüşmeye mirasçılık belgesi, taşınmazın tapu kayıt örneği ya da ada parsel bilgisi, miras bırakana ait nüfus kayıt örneği ve varsa vasiyetname veya miras taksim sözleşmesi ile gelmeniz değerlendirmeyi hızlandırır. Mirasçılardan biri vefat etmişse onun mirasçılarını gösteren kayıtları da getirmeniz, taraf listesinin ilk görüşmede çıkarılmasına imkân verir.